Standort und Räume

Schritt 1: Passende Fläche finden

Passen die Lage und das Umfeld zu Ihrem Vorhaben? Für ein Restaurant, ein Café, ein Lebensmittelgeschäft oder eine Modeboutique sind andere Kriterien wichtig, als für eine KITA, ein Ingenieurbüro, ein Yoga-Studio oder einen Lagerraum. Stellen Sie fest, welche Standortfaktoren für Sie wichtig sind, wie beispielsweise:

  • Kunden- und Lieferanten-Nähe, Verkehrsanbindung und Parkplätze
  • Objektgröße, -zustand und -ausstattung, Umweltthemen wie Lärmschutz, Mietpreisniveau
  • Größe und Reichweite des Einzugsgebietes, Kaufkraft und Umsatzpotenzial, Nähe zu stark frequentierten Einrichtungen, Entfernung und Attraktivität vergleichbarer Mitbewerber
  • Wie wird sich der Standort zukünftig entwickeln?
Schritt 2: Eignung prüfen

1. Allgemeine Anforderungen

Welche Art und Größe von Räumlichkeit für Sie passen, hängt von den Besonderheiten Ihres Vorhabens ab. So sollten Räume für ein Ladengeschäft einen bestimmten Schnitt und ausreichend Schaufensterfläche besitzen. Planen Sie eine Praxis für Physiotherapie zu eröffnen, werden Sie Räume im Erdgeschoss bzw. mit Lift bevorzugen. Benötigen Sie ein Werkstatt, einen Lagerraum oder Büroflächen?

Tipp: Ein Gewerbemietvertrag weist deutliche Unterschiede zu einem Wohnungsmietvertrag auf.
Hier finden Sie ein Muster eines Mietvertrags für Gewerberäume.

2. Branchenspezifische Anforderungen

Branchen-Vorschriften regeln beispielsweise die Anforderungen an Praxisräume oder an Räume für Kinderbetreuung oder  Lebensmittelhygiene-Vorschriften für Räume, in denen Lebensmittel lagern, verarbeitet oder verkauft werden. Das betrifft auch Foodtrucks und Imbisswägen. Das Ladenschlussgesetz und das Gesetz über den Schutz der Sonn- und Feiertage geben die Öffnungszeiten von Geschäften vor.

3. Baurechtliche Anforderungen

Dazu kommen Vorschriften aus dem Baurecht oder dem Brandschutz. Grundstücke in München sind planungsrechtliche erfasst. Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht geben die geplante Nutzung vor. Besprechen Sie daher mit der Lokalbaukommission im Referat für Stadtplanung und Bauordnung, ob Sie Ihren Wunschstandort oder auch Ihr Zuhause wie geplant nutzen dürfen. Liegt eine Nutzungsänderung vor?  Sind Umbaumaßnahmen und eine Baugenehmigung erforderlich? Sie benötigen auch das Einverständnis des Eigentümers.

Bitte klären Sie diese wichtige Fragen, bevor Sie Verträge unterzeichnen und recherchieren Sie:

  • Welche Nutzung ist laut Mietvertrag erlaubt?
  • Welche Nutzung ist laut Baugenehmigung erlaubt:
    • Führen Sie eine bestehende gewerbliche Nutzung fort?
    • Eventuell ist eine Ablöse an den Vormieter zu zahlen?
    • Müssen Sie eine Nutzungsänderung beantragen beispielsweise vorher Einzelhandel, künftig Gastronomie?
    • Nutzungsänderungen sind – auch ohne jede bauliche Maßnahme – grundsätzlich genehmigungspflichtig und Sie müssen einen Antrag auf Baugenehmigung stellen. Durch die Änderung der Nutzung können sich baurechtlichen Anforderungen ändern. Es können zum Beispiel zusätzliche brandschutzrechtliche Anforderungen entstehen, die Anforderungen an den Schallschutz können sich ändern oder lüftungs- und hygienetechnische Voraussetzungen müssen erfüllt werden.
  • Sind Umbaumaßnahmen und eine Baugenehmigung erforderlich?

Bei einem Antrag auf Baugenehmigung sind abhängig vom Genehmigungsverfahren verschiedene Punkte zu beachten. Dazu zählen beispielsweise:

  • Barrierefreiheit
  • Stellplätze und eventuell Stellplatzablöse-Gebühren, abhängig von der Nutzungsart der Räume und dem Standort im Stadtgebiet, siehe Stellplatzsatzung der Stadt München
  • Brandschutz (Beratung durch die Branddirektion), Lärmschutz und Denkmalschutz
  • Besprechen Sie mit dem Wohnungsamt, ob eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung vorliegt. Denn grundsätzlich ist jede Verwendung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) in München verboten und bedarf einer vorherigen Genehmigung.
  • Es empfiehlt sich, vor der Antragstellung eine fachkundige Person, wie zum Beispiel eine*n Architekt*in oder Ingenieur*in, hinzuziehen. Da Bauvorschriften und Baugenehmigungsverfahren eine spezielle Fachkenntnis voraussetzen, dürfen Pläne und Unterlagen zum Bauantrag nur von bauvorlageberechtigten Personen erstellt werden.

Portale wie das GeoPortal München bieten Einsicht in Bebauungs- und Flächennutzungspläne. Häufig gestellte Fragen zur Nutzung des GeoPortals werden in den FAQs beantwortet. Wer aktuelle Karten, Pläne oder Geodaten in analoger oder digitaler Form benötigt, ist im „Servicezentrum GeodatenService München“ an der richtigen Stelle.

Die hier dargestellten Informationen geben eine erste Orientierung und ersetzen keine qualifizierte Beratung im Einzelfall.  Außerdem wird darauf hingewiesen, dass zusätzlich zu einer Baugenehmigung auch weitere Genehmigungen und Gestattungen notwendig sein können. Für die Beratung und die Bearbeitung von Bauanträgen und Verfahren ist in München die Lokalbaukommission verantwortlich.

Lebensmittel, Gastronomie und Freischankflächen

Lebensmittel in Privaträumen

Planen Sie zu Hause Lebensmittel zu lagern, herzustellen, zu verarbeiten oder zu verkaufen?

  • Besprechen Sie mit der Lokalbaukommission im Referat für Stadtplanung und Bauordnung die Zulässigkeit nach Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht. Für die Nutzung einer Wohnung als Lebensmittelbetrieb benötigen Sie häufig eine Baugenehmigung, da eine Nutzungsänderung vorliegt. Gegebenenfalls ist bereits aus baurechtlichen Gründen eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung in Wohngebieten nicht zulässig. 
  • Besprechen Sie mit dem Wohnungsamt, ob eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung vorliegt. Denn grundsätzlich ist jede Verwendung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) in München verboten und bedarf einer vorherigen Genehmigung.
  • Darüber hinaus sind etwaige privatrechtliche Aspekte zu beachten, da in einem Mietverhältnis zu Wohnzwecken der Betrieb eines Gewerbes oftmals nicht enthalten ist. Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, sollten Sie auch hier im Zweifelsfall eine Zustimmung einholen. 
  • Zusätzlich werden hohe Anforderungen an die Lebensmittelhygiene und die Vermeidung von Kontaminationen gestellt. Die Bezirksinspektion informiert, dass in der Regel ein Lebensmittelbetrieb in Privaträumen nicht den nötigen Hygienestandard erreicht, um die Anforderungen des Lebensmittelrechts einzuhalten. So kann zum Beispiel die erforderliche Trennung der privaten Nutzung zu der gewerblichen Nutzung (getrennte Küchen, getrennte Lagerung) nicht sichergestellt werden, um die Gefahr der Kontamination von Lebensmitteln ausreichend zu reduzieren. Aus diesem Grund ist eine Nutzung von Privaträumen als  Lebensmittelbetrieb in der Regel aus hygienischen Gründen nicht zulässig.
    Lebensmittel zu Hause lagern, herstellen, verarbeiten,  in Verkehr bringen (PDF, 71 KB)

Unsere Gründungsinformationen für Import, Verarbeitung oder Handel von Lebensmitteln informiert über weitere branchenspezifische Anforderungen.

Foodtrucks und mobile Verkaufswägen

Auch für mobile Angebote wie Imbisswägen, Foodtrucks, Verkaufswägen oder Buden gibt es Anforderungen an den Stellplatz. Wer im Straßenhandel Obst, Gemüse, Südfrüchte, Blumen, Maroni oder gebrannte Nüsse verkaufen will, benötigt dazu eine Sondernutzungserlaubnis für den Standplatz. Ansprechpartner für eine Sondernutzungserlaubnis sind die Bezirksinspektionen. Wer seinen Stellplatz auf Privatgrund mit Einverständnis des Eigentümers plant, klärt mit der Lokalbaukommission im Referat für Stadtplanung und Bauordnung die Zulässigkeit nach Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht ab.

Unsere Gründungsinformationen mit branchenspezifische Informationen und zusätzlichen Hinweisen zu den Anforderungen an den Standort:

Cafés, Restaurants, Imbisstuben

Unter bestimmten Voraussetzungen wie etwa die Zustimmung des Bezirksausschusses und die Gegebenheiten vor Ort können Sie eine Freischankfläche auf öffentlichen Grund für Ihren gastronomischen Betrieb beantragen. Nach Erhalt einer Sondernutzungserlaubnis dürfen Sie Tische, Stühle, Sonnenschirme und Pflanzgefäße aufstellen. Kontaktieren Sie dafür bitte die zuständige Bezirksinspektion, diese berät Sie zu den in Frage kommenden Flächen. Eine zusätzliche Baugenehmigung benötigen Sie bei Freischankflächen größer als 40 Quadratmeter (PDF, 675 KB).

Unsere Gründungsinformationen mit branchenspezifische Informationen und zusätzlichen Hinweisen zu den Anforderungen an den Standort:

Häusliches Arbeitszimmer

Viele Gründerinnen und Gründer starten erst einmal von zu Hause aus und richten sich ein Arbeitszimmer ein.

  • Informieren Sie in diesem Fall Ihre*n Vermieter*in.
  • Besprechen Sie mit dem Wohnungsamt, ob eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung vorliegt. Denn grundsätzlich ist jede Verwendung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) in München verboten und bedarf einer vorherigen Genehmigung.
  • Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, sollten Sie auch hier im Zweifelsfall eine Zustimmung einholen.

In manchen Fällen kann ein häusliches Arbeitszimmer auch steuerlich geltend gemacht werden. Erste Informationen bietet die örtliche IHK im Ratgeber Arbeitszimmer, Home-Office und Co. Eine individuelle Beratung zu den Vor- und Nachteilen und möglichen Risiken erhalten Sie von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater Ihrer Wahl.

Wenn Sie über ein administratives Arbeitszimmer hinaus Wohnraum gewerblich nutzen möchten zum Beispiel als Lager-, Besprechungs- oder Produktionsraum muss in der Regel ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung bei der Lokalbaukommission gestellt werden, weil es sich hier um eine Nutzungsänderung nach dem Baurecht handelt.

Standort auf Märkten, Festen, Messen und Ausstellungen

Der Verkauf von Produkten im Rahmen von Veranstaltungen kann den Vertrieb über einen online Shop oder ein klassisches Ladengeschäft ergänzen. Hier kommen Sie direkt mit Ihren Kund*innen und Geschäftspartnern in Kontakt.

Die Messe München veranstaltet am Standort München sowie an internationalen Messeplätzen Messen, Kongresse und Veranstaltungen mit einem Fokus auf Investitionsgüter, Technologie und Konsumgüter. Der Eventkalender der Messegesellschaft informiert über aktuelle und geplante Veranstaltungen. Förderprogramme von Bund und Land unterstützen im Rahmen einer Messeförderung die Teilnahme junger Unternehmen an einigen Fachmessen.

Feste, Festivals und Märkte lassen sich auch im Veranstaltungskalender des München-Portals recherchieren.

Die Landeshauptstadt München ist Ihre Ansprechpartnerin für diese öffentlichen Märkte und Veranstaltungen:

Die Markthallen München verwalten den Großmarkt und den Schlachthof. Zu den Markthallen München gehören außerdem noch die vier festen Lebensmittelmärkte (Viktualienmarkt, Markt am Elisabethplatz, Markt am Wiener Platz und Pasinger Viktualienmarkt), der Blumengroßmarkt, die Gärtnerhalle und über 40 Wochen- und Bauernmärkte im Münchner Stadtgebiet.  Informationen zum Pachten und Mieten von Marktständen, Flächen, Lagern und Büroräumen erhalten Sie im München-Portal.  Der städtische Newsletter Service  informiert über die aktuellen Mietangebote der Markthallen München.

Die traditionellen Märkten und Festen der Landeshauptstadt München wie die Auer Dulten, der Stadtgeburtstag, das Oktoberfest mit der Oidn Wiesn und der Christkindlmarkt am Marienplatz werden über das Referat für Arbeit und Wirtschaft betreut. Bewerbungsunterlagen und Informationen  erhalten Sie im München-Portal.